マンション価格は、
これからさらに高くなるのではないか。
モラリストはそう予測している。
もちろん、「必ず上がる」
と言っているわけではない。
金利が急上昇すれば、
住宅ローンを組める人は減る。
景気が悪化すれば、買い手も減る。
人口減少も長期的には住宅需要を押し下げる。
「さすがにマンション価格は頭打ちでしょ」
と一見👀思えそうだが、
さらなる上昇予測の理由は大きく3つある。
① 土地が買えなくなっている
まずは、土地だ。
15年前なら、
「駅から徒歩数分なのに、
こんなに広い土地が残っている」
という場所が、まだあった。
中古車販売店だったり、
大きな駐車場だったり、
古い工場だったり。
失われた30年と言われた不景気の中、
手放すヒトはたくさんいたが
デフレ基調で買い手は不在だった。
デベロッパーはそうした土地を買って、
マンションを建て、バンバン供給してきた。
だが、
今は状況がまったく違う。
駅に近い土地には、
マンションだけではなく、
ホテル、オフィス、商業施設もライバルだ。
マンション同士だけで
土地を奪い合っているわけではない。
デベロッパーが駅チカで
どうしても欲しい土地なら、
絶好調のビジネスホテル勢に
競り勝たなくてならない。
② 「作る人」が減っている
2つ目は、建設業の担い手不足だ。
国土交通省によれば、
建設技能者は、
60歳以上が約4分の1。
29歳以下は約12％。
将来の担い手確保を「急務」とされている。
土地があっても、お金があっても、
建物を作る人が足りなくなる。
ここが大きい。
しかも、建設業はマンションだけを
作っているわけではない。
工場も作る。
物流施設も作る。
データセンターも作る。
オフィスも作る。
インフラも作る。
限られた建設労働力を、
いろいろな用途で奪い合う。
作り手が少なくなれば、
労務費にも上昇圧力がかかる。
土地が高い。
材料も高い。
人件費も高い。
ゼネコンのマンション原価は、
下がる要素がいまのところない。
③ 「買える人」が価格を押し上げる
3つ目は、買い手側の変化だ。
ここが少し面白い。
マンション価格は、
「原価＋利益」
だけで決まっているわけではない。
デベロッパーにとって重要なのは、
「この価格で買える人が、
どれくらいいるのか」である。
例えば、
世帯年収の上昇や
住宅ローン期間の長期化によって、
6,000万円まで借りられる人が増えたら、
市場で成立する価格帯も変わってくる。
夫婦2人の収入でペアローンを組み、
さらに親から援助を受ける。
すると、以前は
「富裕層しか買えない価格帯」が
「一部のパワーカップルなら
手が届く価格帯」
に変わる。
デベロッパーにとって
即日完売は値付けの見込みが甘すぎで
1年以上売れ残りがあるのも戦略ミスだ。
マンションが完成した段階で
売り切ったがベストプライスなのだ。
つまり
「買える人がいる限り、
駅チカマンション価格は上がる」
ということだ。
ここまで
新築マンションの価格が上がる理由と
新築供給減によって
駅チカマンションの中古価格が
下がりにくい要因を示した。
もうひとつ
忘れてはいけないことがある。
物価上昇だ。
仮に年間2％の物価上昇が続いたとする。
10年では、
約1.22倍。
14年では、
約1.32倍。
つまり、
2026年に5,000万円だったものが、
2040年も5,000万円なら
実質3割値下げしたことと同義になる。
10年後も同価格で提供されることは
今のインフレの環境下では考えにくい。
マンションはずっと上がるのか？
ここは注意が必要だ。
むしろ、
マンションは二極化する
と考えている。
人口が減れば、
すべてのマンションの価値が
上がるわけではない。
駅から遠い。
買い物が不便。
人口が減っている。
建物が古い。
管理状態が悪い。
こうした物件には、価格下落の圧力がかかる。
一方で、
駅に近い。
交通が便利。
病院や商業施設がある。
再開発が進む。
仕事が集まる。
人が集まり続ける。
こうした場所では、人口減少そのものが、
逆に集中を生む可能性がある。
二極化される中、
都心・駅チカのマンションが
さらに上がると予測する理由は ↑ だ。
〈えんやす村の例〉
100人の村が80人になった。
では、
村全体が均等に20人減るのか。
そうとは限らない。
山間部から20人減る。
郊外からさらに減る。
そして駅前に人が残る。
すると、100人→80人
になったのに、
駅前だけは人が減らない。
むしろ、
人・店・病院・学校・交通・お金が、
そこに集まってくる。
最後に
人口8がけ社会では、
「どこにでも住める」時代から、
「人が残る場所を選ぶ」
時代へ変わっていく。
マンションの価値は
単に建物・設備の仕様など、
物理的な条件だけでは決まらない。
どれだけ利便性が残るのか？
その建物周辺に、人が集まり続けるのか？
8がけ社会では、
このファクターがより重要になってくる。
